13 ting huseiere ønsker at de hadde kjent om å jobbe med en entreprenør

Etter nøye planlegging, lagring og budsjettering, er du endelig klar til å renovere hjemmet ditt. Men det neste skrittet du tar – ansette en entreprenør – kan bare være det viktigste. Det er fordi en god en vil bidra til å gjøre drømmen din til virkelighet med lite hodepine, mens en ikke så stor kan bringe til og med den tøffeste personen til knærne. 

Vi spurte noen villaeiere om å dele det gode, det dårlige og det stygge om å jobbe med en entreprenør. Her er 13 leksjoner de lærte på den harde måten:

Forskning, forskning, forskning. Når det gjelder å ansette en entreprenør, lønner det seg å gjøre leksene dine. Spør venner og familie for navn på entreprenører de har jobbet med, og intervju de aller beste kandidatene. Legg merke til hvordan de byr på jobben, hvordan de foreslår å jobbe med underleverandører og om dine personligheter mesh. Ring deres referanser og, om mulig, sjekk ut deres arbeid på forhånd. 

“Vår entreprenør ble anbefalt til oss, og mannen min snakket med ham over telefonen,” sa New Jersey husleier Charmaine Rodriques. “Vi ringte tre eller fire av hans referanser og alle snakket høyt om ham. Vi så ikke på hans arbeid i person, men vi så bilder. “

Bekreft entreprenørens lisens og forsikring. Hvis entreprenøren jobber i ditt hjem, må du sørge for at han eller hun er lisensiert for bostedsprosjekter. 

“Min entreprenør ga en kopi av hans lisens, men ikke klassifiseringen, som viste seg å være en kommersiell entreprenør,” sier New Orleans husleier Jeff Giavotella. “Han var aldri lisensiert for å jobbe med enfamilieboliger som overstiger $ 50.000.” 

Da Giavotella ringte statlig myndighetskontor, sa de at entreprenøren hadde en ren rekord – for kommersielle jobber. Men en dypere grave viste seg der mannen var ikke fremmed for søksmål for sitt underarbeid.

Sett en profesjonell tone fra begynnelsen. Ja, han kommer til å være i ditt hjem mye, men motstå trang til å være kompis med din entreprenør. Vær tydelig helt fra begynnelsen at du har en bestemt visjon for prosjektet og forventer at jobben skal gjøres bra. Å holde ting konsekvent profesjonelt gjør det lettere for deg å presse tilbake og snakke opp når arbeidet ikke oppfyller dine forventninger.

Vurder et nødfonds. Gi deg selv et lite økonomisk pusterom ved å bygge i en liten pute (en ekstra 20 prosent av ditt totale budsjett, hvis du kan svinge det). Entreprenørens jobb er å holde fast på budsjettet ditt, så det er opp til deg å bestemme om du skal oppgi reservepengene dine. 

“Fra alle jeg snakket med, lærte jeg å holde budsjettet til meg selv,” sier Stefan Gandini fra Hudson, Massachusetts. “Hvis du ikke kjenner entreprenøren og du gir ham et budsjett på $ 50.000, vil han bringe det riktig til det merket. Vi gjorde det på vår første jobb, og vi ble brent. “

Få alt skriftlig. Alt. Et papirspor er nøkkelen, siden det beskytter deg og din entreprenør. Sett alle detaljer om prosjektet – inkludert en startdato og en sluttdato – i en kontrakt og få en advokat gjennomgå det før du og din entreprenør logger deg på den. Når prosjektet går, legg inn eventuelle endringer som kommer opp skriftlig, start det og skriv ut en oppdatert plan for dere begge. 

Sørg også for at entreprenøren staver ut all undersøkelsen og inspeksjonene som kreves ved lov og beholder en kopi av de tilsvarende rapportene, sier Giavotella.

“Det er viktig å skrive inn sammenbruddet av hvordan entreprenøren beregner overhead og profitt,” legger han til. “På regnearket må du kontrollere at totalene beregnes automatisk med en formel i stedet for å bli skrevet inn manuelt. Entreprenøren vår kom inn manuelt og ingenting virket fornuftig. Når han ble stilt spørsmål, ville han enten klandre programvaren eller si at han ville revidere den og sende oss den korrigerte versjonen. “

Stefan Gandini
Selv om jobben deres var i utgangspunktet problemfri, løp Gandinis inn i problemer da prosjektet var svingete ned. Deres entreprenør startet en annen jobb og forlot opprydding til huseiere.I dag

Vær veldig klar over hva du vil. Ha en bestemt ide om hva du vil oppnå før du begynner å intervjue entreprenører. Han eller hun kan ikke lese tankene dine og vil ikke jobbe med vage forestillinger. Når du fullfører planene, “skriv ut bilder av hva du har avtalt,” råder Giavotella. “Vær eksplisitt i hva du vil. Vis bildene til entreprenøren før han bestemmer prisen. “

Diskuter opprydding før arbeidet begynner. Kommunisere dine forventninger vil bidra til å forhindre skremte vegger, støvbelagte møbler og skadede gulv når prosjektet er i full gang, og bortfall negler, knust glass og andre farlige rester når det er over. Selv om opprydding var en del av sitatet, forlot Gandinis entreprenør sitt hjem i disarray.

“Arbeiderne trakk stillasene fra baksiden av huset, og vi hadde gamle skoger, negler, en del av gammel sidespor, det gamle skottet overalt,” sier han. “Etter en uke rengjente vi det selv.”

Ta dine egne målinger og sammenlign dem med din entreprenør før du bestiller. Dette gjelder spesielt for fliser, tepper og tapeter, hvilke entreprenører har en tendens til å overvurdere, slik at du betaler for ubrukte tillegg. 

“Vi har hatt å takle første etasje tak som er 12 fot og 6 tommer, ikke 12 fot som angitt på planene,” sier Giavotella. “Denne 6 tommer beløper seg til tusenvis av dollar fordi det påvirker alt fra skap til Sheetrock.”

Kjøp forsyningene selv, om mulig, eller i det minste følge entreprenøren til butikken når han kjøper rekvisita. Noen ganger vil mindre enn anerkjente entreprenører kjøpe de billigste materialene de kan for å få jobben og håper å snike den forbi intetanende huseiere. Med mindre du er kjent med hva entreprenøren kjøper, hjelper det med å gå til butikken med ham for å være sikker på at han setter opp på rekvisita du vil ha. 

Rodriques ‘entreprenør kjøpte fliser til kjelleren alene og valgte de som var synlig ujevn og åpenbart lav kvalitet. Da paret spurte ham om å grave dem opp og legge ned de riktige flisene, slo han. “Han hevdet at flisene han kjøpte var ujevne til å begynne med,” sier hun. “Han forlot dem delvis fjernet og sier nå at han trenger mer penger for å fikse det.”

Se på arbeidsstedet som en hauk. Planlegg å sjekke inn hos entreprenøren din ofte og be om regelmessige fremdriftsrapporter. Prøv å være på stedet så mye som mulig, slik at du kan få øye på – og slå av – problemer så snart de går opp. 

Jeff Giavotella
«Min entreprenør var ikke oppmerksom når jeg fortalte ham at baksiden av mursteinen var våt,» sier husleier Jeff Giavotella. »Det viste seg at balkongtaket i andre etasje ikke var ferdig, og det var vann som hylte bak veggen. Entreprenøren måtte gjenoppbygge veggene tre ganger før han endelig fikk det riktig. “I dag

“Den aller første dagen i jobben, underleverandøren brakte inn i hjemløse han hadde ansatt for å jobbe i huset mitt,” sier Michelle Gibbs, et hus i New Orleans. “Min entreprenør hadde ingen anelse om hvem de var. Når en nabo gikk inn for å gjøre noe arbeid på mitt sikkerhetssystem, fant han to av dem å bli opptatt i skapet mitt! Så subcontractor erstattet dem med en alkoholiker som endte med å gjemme flasker whisky i lommene på mine strøk og rundt bakgården min og stjele tre par av skoene mine. “

Øye utviklingen hver dag. Hver kveld, når arbeiderne lukker opp for dagen, går du gjennom området som jobber på og sørger for at alt er opp til snus. Merk eventuelle problemområder med Post-It-notater og ring dem til oppdragsgivers oppmerksomhet neste morgen. Ta bilder av arbeidet pågår, så du har en fysisk oversikt over det.

Husk at noen ting kan glide forbi selv den mest årvåken huseieren. “Min mann ville sjekke inn daglig og se på arbeidet som hadde blitt gjort den dagen på huset vårt,” sier Rodriques. Dessverre hyrde den lisensierte entreprenøren de kutte hjørnene, og det var ikke lenge før hans skumle arbeid bokstavelig talt falt fra hverandre. Racket falt ut av veggen mens mannen hennes gikk ned trappene, selv om den hadde blitt redone tre ganger allerede. “Og en av banisterne kom i hånden min,” sier Rodriques.

Charmaine Rodriques
Rodriques nye trapp så bra ut – til rekkverk og banister kom ut av veggen. I dag

Hold tilbake endelig betaling til arbeidet er fullført. Huseiere og Federal Trade Commission er enige om at det er lurt å holde forskuddsbetaling til et rimelig antall, gjør etterfølgende betalinger betinget av at arbeidet er fullført (dette skal staves ut i kontrakten din) og hold opp den endelige sjekken til du er helt sikker på jobben er gjort til din tilfredshet. 

“Jeg ble vennlig med vår entreprenør og han ba meg om den endelige sjekken en uke eller to før jobben ble gjort,” sier Gandini. Entreprenøren flyttet raskt til et annet prosjekt, selv om det er utestående problemer ved Gandinis hjem. “Jeg burde ha sagt til ham:” Du får pengene når du er ferdig med jobben, hekker tilhengeren og drar ut av oppkjørselen min. “”

Giavotella, hvis entreprenør gikk av jobben før det ble gjort, anbefaler å gå et skritt videre og kreve entreprenøren innskudd pengene dine på en sperrekonto. “Når han gir deg all nødvendig dokumentasjon, vil den bli utgitt,” sier han. “Han vil ikke like det, men du må fortelle ham, det er i begge våre beste interesser.”

Hold et poker-ansikt under den siste gjennomgangen. Du vil være så spent at jobben er ferdig, sjansen er at du overser mindre ufullkommenheter. Prøv å holde seg så objektiv som mulig under den siste gjennomgangen, og hold følelsene dine – gode eller dårlige – i sjakk. 

“Hvis du kan, gjør en gjennomgang av deg selv og se på hver tomme av alt,” sier Gandini. “Vær veldig nitpicky. Vi var så glade for å få prosjektet gjort at jeg bare oversett oversettene. Og nå har jeg en helt annen liste for ham – når han kommer opp. ”